إذا كنت ترغب في امتلاك منزلك الخاص ولكنك غير قادر على تأمين التمويل التقليدي اليوم ، فقد يكون استئجار منزل مع خيار الشراء هو خيارك الأفضل. يمكن أن يؤدي شراء عقد الإيجار إلى جعل أموال الإيجار تعمل لصالحك بدلاً من جعل مالك العقار غنيًا. عادةً ما تقدم الإيجارات لامتلاك المنازل ائتمانات الإيجار التي تقلل من سعر الشراء النهائي!
وإليك كيف يعمل:
يتم توفير المنزل عن طريق عقد إيجار قياسي مع إضافة مهمة واحدة. يشتمل على خيار لشراء هذا المنزل بسعر محدد خلال فترة زمنية محددة (عادة سنة أو سنتين). من أجل الحصول على هذا الخيار ، يجب على المستأجر / المشتري دفع رسوم غير قابلة للاسترداد لمرة واحدة تسمى النظر في الخيار. المبلغ المحدد قابل للتفاوض ، لكنه يتراوح عادة من 2.5 إلى 7٪ من سعر الشراء. يمنح العقد العادل للمشتري 100٪ من مقابل ذلك الخيار عند إغلاق البيع. علاوة على ذلك ، يجب تطبيق نسبة متفاوض عليها من جميع مدفوعات الإيجار على سعر شراء المنزل. فيما يلي بعض الشروط والأحكام النموذجية التي قد يتوقع المرء أن يجدها في العقد:
من أجل الحصول على ائتمان إيجار بنسبة 50٪ ، فإن الوقت جوهري. يجب عليك دفع الإيجار في أو قبل تاريخ استحقاق عقد الإيجار (عادةً في اليوم الأول من الشهر). هذا يعني أنه يجب أن يستلمها المؤجر (المالك) في أو قبل تاريخ الاستحقاق. أي دفعة يتم استلامها بعد تاريخ الاستحقاق ستؤدي إلى رصيد إيجار بنسبة 0٪ لذلك الشهر ، وقد يتم تطبيق رسوم تأخير ولن تقوم ببناء أي حقوق ملكية.
الصيانة هي مسؤولية المشتري المستأجر. أنت الآن تستأجر للتملك وملكية المنزل تتطلب صيانة. وهذا يشمل أشياء مثل النوافذ المكسورة من الحجارة أو كرات القاعدة ، والمصارف المسدودة ، وتقشير الطلاء ، والأجهزة المكسورة ، والمصابيح المحترقة ، وأعمال الحديقة / إزالة الثلج ، وما إلى ذلك. إذا كانت هناك حاجة إلى أي إصلاحات كبيرة لضمان قابلية السكن ، يظل المالك مسؤولاً.
يجب أن يكون لديك "مقابل الخيار". يبلغ مقابل الخيار عادة 2.5٪ إلى 7٪ من سعر شراء المنزل. وهي عبارة عن دفعة غير قابلة للاسترداد ، يتم تقييد 100٪ منها مقابل سعر الشراء ، وهو ما يلزم عقد شراء الإيجار.
إليك مثال على معاملة:
لدينا منزل عائلي لطيف مكون من 3 غرف نوم وحمام واحد يقع في ضاحية قريبة من غرب شيكاغو في حي رائع مع مدارس جيدة ومجتمع قوي. وقد تم طلاؤه حديثًا ، وتنظيفه ، وجاهز للانتقال إليه. وسعر الشراء سيكون 215000 دولار. ستكون مدفوعات الإيجار الشهرية 1500 دولار وستحصل على 50 ٪ ائتمان إيجار (750 دولارًا في الشهر). تحتاج إلى ما بين 2.5٪ و 7٪ مقدمًا مقابل الخيار. لنفترض أن ميزانيتك تسمح بمبلغ 6000 دولار لـ Option Consideration. هذا يعادل حوالي 2.8٪ (6000 دولار / 215000 دولار). ستحتاج أيضًا إلى 1500 دولار لإيجار الأشهر الأولى مقابل دفعة أولية إجمالية قدرها 7500 دولار.
يرجى ملاحظة: اعتبار الخيار ليس وديعة تأمين. وهي عبارة عن دفعة غير قابلة للاسترداد في مقابل ثمن الشراء ويتم تقييدها بنسبة 100٪ لتخفيض سعر المنزل.
لنفترض الآن أنك دفعت جميع مدفوعات الإيجار الشهرية في أو قبل تاريخ الاستحقاق واخترت شراء الإيجار لامتلاك المنزل في نهاية عقد شراء الإيجار لمدة 12 شهرًا. سيكون لديك 15000 دولار من الأسهم قبل أن تمتلك المنزل! ها هي الرياضيات:
سعر شراء الإيجار - 215000 دولار
مخصوماً منه: مقابل الخيار المدفوع عند توقيع عقد الإيجار - 6000 دولار
مخصوماً منه: ائتمان إيجار بنسبة 50٪ بقيمة 750 دولارًا أمريكيًا / م * 12 شهرًا - 9000 دولار أمريكي
صافي سعر الشراء بعد الاعتمادات - 200000 دولار
لقد بدأت بمبلغ 6000 دولار ودفع إيجارك في الوقت المحدد ؛ نما مركز حقوق الملكية الخاص بك بنسبة 150٪ (9000 دولار أخرى) ليصبح المجموع 15000 دولار على مدار 12 شهرًا. ليست صفقة سيئة! يجد الكثير من الناس أنه من المستحيل تقريبًا توفير 9000 دولار في السنة مع ارتفاع تكاليف المعيشة باستمرار.
ما الفائدة؟
الآن ربما تفكر ، "حسنًا ، ما الفائدة؟ هذا يبدو جيدًا لدرجة يصعب تصديقها."
الجواب ، لا يوجد صيد.
هناك العديد من الأسباب المحتملة التي قد يرغب المالك / البائع في إبرام عقد إيجار مقابل امتلاكها. قد تكون بعض الأسباب:
يحتاج إلى الاحتفاظ بالملكية لمدة سنة واحدة على الأقل للأغراض الضريبية.
غير قادر على الحصول على سعر عادل بسبب الظروف المحلية.
تعبت من أداء الصيانة البسيطة.
علاوة على ذلك ، عندما يبيع المرء منزلًا من خلال خدمة عقارية ، عادة ما يتم دفع عمولة من 5-7٪. في المثال أعلاه ، يمكن أن يكلف هذا أكثر من ائتمان الإيجار. نظرًا لأن أصحاب العقارات لا يشاركون عادةً في هذا النوع من المعاملات ، فلا توجد عمولة ويمكن للمالك تحمل المدخرات إلى المستأجر / المشتري في شكل ائتمانات إيجار.
أيضًا ، عندما يصبح المستأجر هو المشتري المستأجر (عن طريق الإيجار بالامتلاك) ، يكون هناك شعور فوري بالفخر بالملكية. يضيف المشترون المستأجرون قيمة للمجتمع. إنهم يعتنون بممتلكاتهم المستقبلية ، ويقومون بإجراء تحسينات ، ويشعرون بالرضا عن معرفة أن أموال الإيجار الخاصة بهم تعمل لصالحهم (خفض سعر الشراء) بدلاً من مجرد جعل المالك أغنياء.
هناك أيضًا العديد من المزايا التي يحصل عليها المستأجر